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百年历史的港资开发商一纸退出“建售业务”的声明，揭开了房地产隐秘的疮疤。
一边是热闹的豪宅市场，“单套过亿”“2小时售罄”等字眼刺激着市场的神经；另一边，原来豪宅开发商如今也未必能赚钱，甚至很可能在亏损。
在曾经的“黄金二十年”里，房地产开发商就是财富和暴利的代名词，利润率一度让其他多数行业望尘莫及。而现在，短短三年时间内从微利走向普遍亏损，房地产开发或许不再是一门好生意，其盈利能力已不及制造业。
豪宅开发商的亏损与退出
有着135年发展历史的香港置地近日突然宣布，将退出建售物业（build-to-sell）领域，包括住宅及中期租赁的资产。
这家百年港资是亚洲历史最悠久的地产集团之一，在商办物业和豪宅领域打造过不少知名项目。
香港置地近年来最大手笔的投资，是2020年2月新冠疫情刚发生之初便以310.5亿元竞得徐汇滨江综合体地块，当时这一地价刷新了中国内地土地总价成交纪录，是当之无愧的“超级地王”，项目计划总投资逾600亿元，涵盖写字楼、商业、酒店、会展、文化、体育、住宅等多类业态，既是香港置地的最大单一地产投资项目，也是上海历史上最大的单一地产投资项目。
今年4月底，这个超级综合体项目中的住宅部分——“香港置地启元”开盘，共推出80套房源，均价高达17.8万元/平方米，套均总价超过5000万元，最贵的一套复式房总价高达1.28亿元，仅用时2小时售罄，整体销售额达到44.55亿元。
不过，尽管在市场上其豪宅卖得火热，但今年上半年香港置地却陷入亏损。今年8月，香港置地公布的2024年半年报显示，上半年该公司股东应占基础利润为负700万美元，而去年同期这一数据则为正向盈利的4.22亿美元。
香港置地表示，亏损主因是对内地发展物业作出了一次性拨备，如剔除拨备影响，基本利润应为2.88亿美元，对内地物业的拨备受到市场“以价换量”影响，预期实际销售价格低于账面价值，大多数受影响项目位于武汉、南京和重庆的非黄金地段。根据其官网，香港置地在内地的业务覆盖了北京、上海、杭州、苏州、南京、成都、重庆和武汉8个城市。
近年来，香港置地在土地市场上重仓了不少内地二线城市，打造其高端豪宅版图，不过二线楼市整体下行，中高端住宅市场也难掩颓势。
以香港置地在武汉光谷的豪宅楼盘“香港置地元庐”为例，2021年6月，在武汉首批集中供地活动中，香港置地以20330元/平方米的楼面单价拿下光谷一地块，溢价率超过了84%，是当时的“次地王”，其后该地块被打造成大户型的平层项目。但该楼盘上市时，带装修的备案价才批到3万元/平方米，从售价与楼面价的价差来看，开发商的盈利空间已经微乎其微。
即便如此，这个2022年就已首开的项目，去化并不给力，根据房天下、贝壳找房等多个售房平台，“香港置地元庐”至今仍有新房房源在售。二手房市场的不断下跌，也给楼盘销售带来很大压力，根据贝壳找房App，多套“香港置地元庐”楼盘的二手房源挂牌价才2.2万元/平方米，这意味着业主在亏损出售。
香港置地所说的“建售物业（build-to-sell）”，在内地一般被归为房地产开发业务，房地产开发商通过完成土地获取、立项、规划审批、施工管理、销售推广等一系列流程，赚取其中的利润。
如今，老牌开发商香港置地的一纸退出声明，再一次改变了人们对房地产开发业务的认知。
过去，这个行当与财富和暴利等词语紧密捆绑，但在房地产的黄金时代结束之后，逐步走向微利甚至亏损的境地。
房地产整体盈利情况不及制造业
根据国家统计局数据，今年前三季度，全国房地产开发投资额达到7.9万亿元，其中住宅投资额达到6.0万亿元，尽管这两个数据同比均下降超一成，但总规模仍旧是庞大的。
在数万亿的庞大规模背后，如今房地产开发业务的盈利水平究竟如何？
房地产研究机构克而瑞在全口径销售额前100位房企中选择了50家作为典型上市房企进行盈利水平研究，这些房企包括万科A、绿地控股、保利发展、招商蛇口、新城控股、金地集团、华发股份、滨江集团、金科股份、华润置地、龙湖集团、融创中国等主流房企。
克而瑞的数据显示，今年上半年，上述典型上市房企整体实现营业收入1.46万亿元，同比下降13%，整体毛利润同比下降34%，整体净利润为亏损373亿元，整体归母净利润亏损达479亿元。
2024年上半年，50家典型上市房企整体的毛利率为11.1%，整体净利率为-2.6%，为亏损状态，归母净利率为-3.3%，同样呈现整体亏损的情况。
克而瑞还表示，这些入选典型上市房企名单的公司，已属于行业内情况相对较好的，如果从整个行业来看，房企的利润率可能下滑更多。
而根据国金证券相关研报，今年前三季度，其选取的房地产板块样本房企的整体毛利率为13.3%，整体净利率为-1.8%，相比去年同期的3.9%，已经整体由盈转亏，延续自2020年以来的下滑态势。
过去，制造业由于全球化竞争加剧等因素而被认为是微利行业，但房地产行业目前整体的盈利情况，甚至远不如制造业。根据天风证券数据，2024年上半年，家用电器制造板块整体毛利率为25.5%，归母净利润率达到7.9%。
克而瑞认为，今年上半年房地产开发业务利润率的大幅下滑，与楼市仍然疲软、市场销售价格持续下探、不少房企以价换量加快跑货等因素相关，行业下行背景下，存货跌价及投资物业账面价值缩水，房企结合市场风险对部分项目和股权投资计提资产减值损失等，也对当期的利润表现有较大的负面影响。
存货跌价准备计提、盈利困难并非香港置地一家的问题，而是房地产行业的普遍现象。
据克而瑞统计，上半年有九成房企毛利润下滑，58%的房企净利润为亏损，央企也难逃净利润下滑命运。
曾经的房地产开发有多赚钱？
1998年，中国房地产行业正式走向市场化道路，一切围绕房屋而生的新事物不断涌现，各方都在政策框架内享受着房地产市场欣欣向荣带来的利益。房地产开发商通过开发和销售房产，以及土地资产上涨收益，获得了极高的利润率，部分开发商的净利润率甚至超过了20%，远高于其他行业。
根据中原证券的数据，在2007年时，房地产行业的整体销售毛利率达到39%，上市房企的整体净利润率达到了15.7%。
在房地产行业有“利润王”之称的中海地产，在2012年时净利率达到了29%，当年净利润达到187.22亿港元（当时约合151.6亿人民币），媒体称中海“每两天半就净赚超过1亿元”，这一盈利能力让其他多数行业望尘莫及。
其后，中海地产又维持了多年的高速发展与高利润率，在2019年时，中海地产实现了归母净利润416.2亿元，每日净赚超一亿，净利润率依然有25.4%。在这之后，中海的净利润率水平开始下滑，2020年其净利润率为23.6%，2021年为16.6%，2023年则降至13.35%，虽下降但仍是房地产行业前列水平。
另一个以利润水平高而著称的房企合生创展，在2021年时的净利润率仍有31.75%，但到了2023年已降至约10%。
这些企业的情况与房地产行业整体的变动相吻合。根据克而瑞数据，从2020年开始典型上市房企整体利润率水平逐年下滑，2020年时整体毛利率尚有25.9%，归母净利率达到13.3%，但归母净利率在2023年和2024年上半年已经降为负数。
未来房企如何赚钱？从开发商向运营商转变是一大趋势。
香港置地在宣布退出建售业务的同时，还宣布将从建售业务板块现有项目中回收资金，投入到综合商业地产业务，将加大对中国香港、新加坡及上海等核心市场现有的旗舰综合体项目的投资，并选择性拓展到其他亚洲主要城市中，尤其是在房地产周期的各个阶段都能享受到更高租金回报和出租率的城市。
发布今年半年报时，华润置地也称，将壮大经营性不动产和资管业务，力争实现购物中心租金收入增速达到10%，经营性不动产的毛利率达到65%到70%之间，购物中心的毛利率达到70%到75%。
在今年中期业绩会上龙湖集团的管理层也表示，其经营性收入的毛利润占比已超过70%，核心净利占比超过80%，预计2028年经营性收入占比能够过半，实现第二曲线收入超过第一曲线。
克而瑞认为，在扩内需、促消费的政策带动下，商业已呈现弱复苏态势，今年上半年商业租金整体实现微涨，持有这类经营性物业的房企，如华润置地、龙湖集团、新城控股、中国海外、招商蛇口等，其商业领域增幅都表现可观；在住宅开发业务盈利难的背景下，不少房企已坚定将战略重点转向经营性物业板块或其他多元板块，打造能够持续增长的第二曲线。
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马一凡
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